Marchand de biens : votre marge, à l’épreuve des chiffres.

Les travaux sont TTC. La réserve initiale est une trésorerie mobilisée ; elle ne constitue pas un bénéfice. Le crédit locatif est amortissable à taux fixe.

Le cash-flow est ce qu’il reste après charges, crédit, impôt estimé et réserve annuelle. Le DSCR compare le résultat opérationnel à la dette ; le cash-on-cash rapporte le cash-flow à votre apport total.

Les taxes d’acquisition portent sur max(prix, base fiscale minimale saisie). Renseignez un taux composite adapté et les autres taxes. Aucun taux réduit, abattement ou statut de marchand n’est automatique. Les taxes municipales et personnelles nécessitent une vérification locale.

Le prêt achat-revente est modélisé en intérêts seuls sur le prix financé. Le TRI suppose les coûts financés au départ puis un encaissement final ; il ne modélise pas des décaissements progressifs.

Le coût de remplacement du propriétaire et le renouvellement des équipements réduisent le bénéfice normalisé. La valorisation par multiple reste indicative.